适应市场化调控思路 上市房企发债融资谨慎前行

  对于上市房企中期票据是否放行,目前监管层仍没有统一口径。

  9月24日晚间,A股上市企业金隅股份发布公告称,该企业35亿元中期票据获准注册。尽管此次中期票据的资金去向并没有明确,但由于市场将金隅股份看做是房地产企业,加上有关银行间市场中期票据向涉普通商品房上市房企开放的消息盛传已久,因此金隅股份中期票据被部分业内人士看做上市房企中期票据第一单。

  但也有接近管理层的业内人士否认了上述说法。这位人士表示,金隅股份旗下也有保障房和水泥项目,并不能说这是上市房企中期票据开闸,更严格来说金隅股份并不能算作房地产企业。资料显示,2013年10月14日,金隅股份在银行间市场成功发行15亿元中期票据,而就在本月4日,该企业还发行了10亿元短期融资券。很显然,银行间市场对金隅股份一直是开放的。

  另外,金隅股份的公告显示,企业发行不超过85亿元债券(其中中期票据不超过35亿元)事项,已经由2014年3月28日召开的第三届董事会第八次会议及2014年5月22日召开的2013年度股东周年大会审议批准。从公告看,金隅股份此次发行的中期票据和上市房企中期票据似乎也没有太多关联。

  尽管如此,业内人士仍认为,适应房地产市场总体调控思路的转变,推动上市房企发债融资和房贷放松一样,都是落实稳增长的调控要求。“此前只有保障房项目才能在银行间市场发行中期票据,现将范围扩展到普通商品房,通过推动房地产企业注册发行债务融资工具,满足房地产企业合理的融资需求,特别是为中小套型普通商品房、保障房、棚户区改造、在建续建项目提供资金支撑,既能促进当前稳增长,又能形成金融市场与实体经济的良性互动。”业内人士说。

  而近期包括万科A、金融街、富力地产等多家A股上市房企相继发布的债券融资计划中都包括了中期票据,似乎也印证了上述说法。资料显示,9月22日万科发布公告称,企业提请发行的150亿元债务融资工具中包含中期票据。金融街也宣布企业已经审议通过关于企业发行不超过52亿元中期票据的议案。此外,中南建设宣布拟发行注册不超过36亿元中期票据,香港上市企业富力地产也宣布拟在银行间市场发行不超过70亿元的中期票据。很显然,这么多上市房企几乎同一时刻宣布发行中期票据计划是有备而来的。

  更重要的是,继今年6月份银行间市场交易商协会(以下简称“协会”)相关人士透露,目前正在积极研究支撑承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施后,9月18日,协会有关调整上市房企债券融资的相关内容在网络上流传。根据业内人士提供的资料,协会拟允许符合条件的上市房企发行中期票据。而此前只允许涉及保障房的项目在银行间市场发债。

  根据协会提供的数据,截至2014年6月末,共有16家企业累计发行391.3亿元保障房建设债务融资工具;累计有北京、青海、江苏等14个地区30家企业发行38期总额896.575亿元保障房定向工具,对应支撑超过51万套保障性住房建设;保障房定向工具注册余额182亿元。

  由于今年一系列监管政策调控及宏观经济变化,房企的融资境况也发生了变化。据业内人士先容,遵循“稳增长、促改革、惠民生、调结构”的政策导向,响应“保自住、抑投资”的政策思路,从保障性住房发债到普通商品房发债的政策是符合央行及协会一贯的政策精神延续的。“央行4月专门开了关于住房维稳的会议。对于保障性住房建设,央行和协会一直有相关的支撑性政策。”

  但同时,鉴于房地产企业数量众多、资质良莠不齐,且社会关注度高、影响面大。在发行主体的资质要求上,协会对上市房企债券融资设定的房企认定标准、发行主体资质要求、募集资金用途、信息披露标准体系等有着严格的硬性规定。在认定标准上,要求发行人房地产业务的营业收入比重大于或等于50%;发行人没有一类业务营业收入比重大于或等于50%,但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高,且均占企业总收入和总利润的30%(含)以上。

  同时,按照市场化运作理念,优先推动符合公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可的“四公”标准的房地产企业发债融资。具体包括积极参与棚改、保障房建设、自住房建设、房地产销售业务中中小户型普通房为主,且未来主营业务仍以普通商品房为主;不存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为;企业应为A股上市企业,具有丰富的公开市场融资经验,信息披露记录透明详细,近期海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录;公众认可度高,需具备房地产一级资质,在一二线城市房地产市场占比较大,企业规模、经营数据良好,具有稳定的偿债能力,主体评级在AA级(含)以上。

  对于募集资金投向,根据规定,募集资金应符合国家政策支撑的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款(偿还的银行贷款用途须是保障房项目和普通商品房项目)。

  “今年以来已经有一些房地产企业陆续发行过转债和企业债,如冠城转债、13苏新城和福星企业债等。上市房企A股市场再融资也已经开闸。中期票据方面,包括沪世贸、陆金开和金茂已经发行过中期票据,不过这些中票发行人主要都是以商业地产、出租收入或工业地产收入为主。此次协会主要针对的是以住宅地产业务为主的上市企业。”中金企业认为,中期票据具有期限较长且融资成本较低的特点,有助于地产企业调整偿债结构及降低融资成本。

  不过,也有业内人士表示,由于房地产周期走势仍不明朗,投资者对发行人的选择会比较谨慎。特别是银行间市场,很多银行类机构投资房地产债券可能面临诸多限制,由此或将导致发行利率走高。此外,由于管理层对于上市房企发债融资依然持谨慎态度,设置了A股上市及评级门槛等要求,能够满足银行间市场发债要求的房企数目将较为有限。而如果市场对地产行业的风险偏好显著下降,即使没有行政限制,再融资还是会变得困难。从投资者的角度看,如果要考虑长期配置房地产,还是要选择流动性管理能力和抗风险能力相对较强的发行人。特别是债券发行很可能是无抵押的,而房地产企业从银行或信托获得融资多数都需要抵押资产。从这个角度看,债券投资者获得的保护相对弱一些,在定价上也需要加以考虑。

编辑:高国华  来源:金融时报     美高梅娱乐:2014年09月28日 16:09
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